El Decreto Supremo 018-2026-VIVIENDA aprueba el reglamento que permite a los poseedores de viviendas construidas por el Estado formalizar su propiedad. Fija tres vías —adjudicación, readjudicación y prescripción adquisitiva o tracto sucesivo—, con plazos concretos: siete días hábiles para la valorización, veinte días calendario para corregir el padrón y sesenta días hábiles de vigencia de la oferta de venta.
Norma verificada por Gestores Públicos Perú
Fuente: Decreto Supremo N.° 018-2026-VIVIENDA (MVCS, 2026) · www.elperuano.pe
¿A quiénes aplica este reglamento?
- Poseedores de unidades inmobiliarias de Programas de Vivienda del Estado que no cuentan con título inscrito a su nombre: son los beneficiarios directos del procedimiento.
- COFOPRI y sus oficinas zonales: conducen el empadronamiento, la calificación individual, la publicación del padrón y la emisión del título.
- Entidades y empresas del Estado en liquidación que administran o administraron esos programas: deben entregar la valorización de las unidades y el padrón de adjudicatarios.
- ENACE en liquidación y la SBN: intervienen en la permuta y transferencia de predios estatales necesarios para cerrar la formalización.
- Municipalidades: emiten certificados domiciliarios y reciben el pago del impuesto predial, documentos que acreditan la posesión del ocupante.
- Servidores de las oficinas de formalización y de asesoría jurídica: necesitan conocer los plazos y las etapas para no paralizar expedientes ni perder competencia.
El criterio importa para la gestión pública y el desarrollo urbano porque estas viviendas existen desde hace décadas, pero muchas siguen sin título. Sin título no hay hipoteca, no hay venta formal, no hay sucesión ordenada y el Estado no puede cerrar el ciclo de los programas que financió.
Qué aprobó exactamente el Decreto Supremo 018-2026-VIVIENDA
La norma, publicada el 4 de noviembre de 2026, aprueba el Reglamento de la Ley N.° 27313, Ley Complementaria de la Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado. El reglamento tiene cuatro títulos, cuarenta artículos y tres disposiciones complementarias finales.
Su ámbito es preciso: unidades inmobiliarias de programas de vivienda ejecutados sobre predios de entidades o empresas del Estado sujetas al proceso de promoción de la inversión privada bajo la modalidad de liquidación, siempre que antes se hayan realizado las acciones de formalización integral a cargo del COFOPRI. No alcanza a las posesiones informales comunes, que siguen rigiéndose por la Ley N.° 28687 y su reglamento.
La implementación se financia con cargo al presupuesto institucional del COFOPRI, sin demandar recursos adicionales al Tesoro Público. Es un dato relevante para las oficinas de presupuesto: no hay transferencia nueva, sino reasignación interna de gasto operativo.
Los tres caminos para formalizar
El reglamento ordena tres procedimientos distintos según la situación de la unidad inmobiliaria. Elegir mal la vía es la causa más frecuente de observaciones y de pérdida de tiempo.
- Adjudicación: para unidades nunca adjudicadas, ocupadas por un poseedor con posesión continua, pacífica y pública por más de un año al momento del empadronamiento. La transferencia es a título oneroso.
- Readjudicación: para unidades que sí fueron adjudicadas, pero cuya adjudicación revirtió por incumplimiento del contrato o de la ley. Exige cinco años de posesión del solicitante.
- Prescripción adquisitiva de dominio o regularización de tracto sucesivo: se ejecutan conforme al reglamento de la Ley N.° 28687, siempre que la unidad esté inscrita a nombre de un tercero en el Registro de Predios.
A ellos se suma la permuta y transferencia de predios estatales, mecanismo previsto para que ENACE en liquidación, con apoyo de la SBN, adquiera los predios privados ocupados por sus programas de vivienda. Los predios transferidos se inscriben con fines operativos y no forman parte de la masa liquidable.
Adjudicación: etapas y plazos que debe controlar la entidad
El artículo 8 fija nueve etapas: revisión de la solicitud, comunicación del inicio, requerimiento de valorización, empadronamiento, calificación individual, publicación del padrón, comunicación de la modalidad de pago, notificación de la oferta de venta y emisión e inscripción del título.
- Solicitud antes del empadronamiento: si el poseedor no la presenta, el empadronamiento no se realiza (artículo 10.3). Es el primer filtro práctico.
- Valorización en siete días hábiles: la entidad responsable de la administración del programa debe entregarla en ese plazo (artículo 11).
- Padrón publicado y abierto a corrección: se publica en la oficina zonal y en un lugar público del programa; los poseedores tienen veinte días calendario para pedir corrección de datos (artículo 14).
- Oposición de terceros: quien se considere afectado puede oponerse a la calificación; mientras se resuelve, el poseedor queda excluido del listado final de aptos.
- Modalidad de pago en cinco días hábiles: vencidos los plazos anteriores, el poseedor apto comunica cómo pagará (artículo 15). En sociedades conyugales puede presentarla cualquiera de los cónyuges.
- Oferta de venta vigente sesenta días hábiles: si no se acepta en ese plazo, la oferta caduca (artículo 16).
Cuánto se paga: contado o crédito con hipoteca legal
El precio lo determina la valorización de la entidad responsable. Sobre esa base, el reglamento admite dos modalidades:
- Pago al contado: el precio de la oferta, sin intereses legales.
- Pago al crédito: cuota inicial equivalente al 20% del valor y saldo financiado hasta en sesenta meses, con intereses legales. No se generan intereses si el pago total se realiza en un máximo de tres meses.
Los saldos del precio obligan a inscribir la hipoteca legal correspondiente. Cancelada la totalidad de las cuotas, el COFOPRI emite, a pedido de parte, el instrumento de levantamiento de hipoteca para su inscripción en el Registro de Predios.
Readjudicación: cinco años de posesión y una reversión previa
La readjudicación no es un camino alternativo para cualquier ocupante. El artículo 20 exige copulativamente: posesión continua, pacífica y pública por no menos de cinco años a la fecha de la solicitud; que la unidad no sea materia de proceso judicial o arbitral; que los adjudicatarios originales no la ocupen; y que exista un incumplimiento de obligaciones que habilite la reversión por resolución, rescisión, caducidad o sanción legal.
El procedimiento incorpora una anotación preventiva en la partida registral, una notificación al adjudicatario primigenio para que pueda oponerse y un informe técnico-legal que se emite en diez días hábiles. Si es favorable, da mérito a la resolución de reversión, también en un plazo máximo de diez días hábiles, que dispone la readjudicación.
Un detalle que suele pasarse por alto: las notificaciones se rigen por el orden de prelación del artículo 20 del TUO de la Ley N.° 27444, aprobado por Decreto Supremo N.° 006-2026-JUS, y además se publican en la oficina zonal. La norma no habilita a notificar solo por publicación.
Qué documentos sirven para acreditar la posesión
El reglamento no exige un documento único. Admite uno o varios de estos medios:
- Contratos de préstamo con instituciones públicas o privadas para financiar servicios básicos, construcción, ampliación o materiales.
- Recibos de agua potable, luz u otros servicios públicos girados a nombre del poseedor.
- Declaraciones juradas o recibos del impuesto predial.
- Certificados domiciliarios expedidos por la Policía Nacional, juzgados de paz, municipalidades o notarías.
- Documentos privados o públicos que acrediten la transferencia de posesión.
Si al momento del empadronamiento no se presentaron, pueden ingresarse después por mesa de partes virtual o física. La Ficha Unificada de Empadronamiento y Verificación tiene calidad de declaración jurada, de modo que la falsedad tiene consecuencias legales.
La regla de oro
La formalización no se decide en la oficina: se decide en el empadronamiento. Quien no acredita posesión continua, pacífica y pública en el momento oportuno queda fuera del padrón, y el trámite posterior ya no corrige ese vacío. Para la entidad, la regla es igual de exigente: cada plazo del reglamento es un control de legalidad del procedimiento, no una meta de gestión.
En palabras de la propia norma: «La adjudicación es el procedimiento mediante el cual se otorga la titularidad de una unidad inmobiliaria no adjudicada, a título oneroso, como resultado de la posesión continua, pacífica y pública por un periodo mayor a un (1) año al momento del empadronamiento» (artículo 7 del Reglamento de la Ley N.° 27313).
El rol de las municipalidades
Las municipalidades no aprueban ni niegan la formalización, pero su actuación pesa en dos momentos. Primero, porque los certificados domiciliarios que emiten sirven como medio de prueba de la posesión. Segundo, porque los recibos del impuesto predial son evidencia directa de quién ocupa y responde por el predio.
Por eso conviene que las áreas de atención al ciudadano y de rentas tengan criterios claros: un certificado domiciliario no sustituye el empadronamiento del COFOPRI, pero su denegación injustificada puede dejar al vecino sin el único documento que tenía a mano. La gestión municipal también se juega en la calidad de esos registros.
En la práctica
- Verifique primero la vía. Si la unidad nunca fue adjudicada, es adjudicación; si hubo adjudicación revertida, es readjudicación; si está inscrita a nombre de un tercero, es prescripción o tracto sucesivo.
- Reúna la prueba de posesión antes del empadronamiento. Recibos de servicios, predial, certificado domiciliario y contratos de préstamo son acumulables.
- Controle el padrón publicado. Los veinte días calendario para pedir corrección vencen aunque el poseedor no haya sido notificado personalmente.
- Decida el pago con números. Con pago total en tres meses no se generan intereses; a partir de ahí, el crédito a sesenta meses sí los cobra.
- No impugne el título, impugne antes. Contra los títulos emitidos por el COFOPRI no procede medio impugnatorio: la vía administrativa se agota con su emisión.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede pedir la adjudicación de una vivienda del Estado?
El poseedor de una unidad no adjudicada que acredite posesión continua, pacífica y pública por más de un año al momento del empadronamiento. La solicitud debe presentarse antes de esa diligencia, por mesa de partes virtual o física del COFOPRI.
¿Cuánto se paga y en qué plazo?
El precio es el de la valorización de la entidad responsable. Puede pagarse al contado o al crédito, con cuota inicial del 20% y saldo hasta en sesenta meses. Si el pago total se hace en tres meses o menos, no se generan intereses.
¿Qué pasa si el adjudicatario original incumplió el contrato?
La unidad puede revertir y readjudicarse a quien acredite cinco años de posesión continua, pacífica y pública, siempre que no haya proceso judicial o arbitral y que los adjudicatarios originales no la ocupen.
¿Se puede impugnar el título de propiedad emitido por el COFOPRI?
No. El decreto modifica el artículo 8 del reglamento de medios impugnatorios del COFOPRI y establece que no procede medio impugnatorio alguno contra los títulos de propiedad que emite, con lo cual queda agotada la vía administrativa.
¿Las municipalidades pueden negar el certificado domiciliario?
El certificado domiciliario es un medio de prueba de la posesión, no un requisito de aprobación del título. Su emisión debe sujetarse a las reglas municipales y no puede convertirse en una barrera adicional al procedimiento del COFOPRI.
¿Cuánto demora la valorización de la unidad?
La entidad responsable de la administración del programa debe proporcionarla en un plazo no mayor de siete días hábiles, contado desde el requerimiento de la oficina zonal del COFOPRI.
Fuente
Decreto Supremo N.° 018-2026-VIVIENDA, que aprueba el Reglamento de la Ley N.° 27313, Ley Complementaria de la Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado (Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, 2026). Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 4 de noviembre de 2026 · www.elperuano.pe
Norma verificada por Gestores Públicos Perú.